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杭州：智慧停車場市場火熱 潛力藍海也并非沒風險
發布時間：2017-05-03 分類：行業資訊
目前中國的汽車已經突破1.7億輛，龐大的用戶基數衍生出的代駕、洗車、保養、維修、保險等汽車后服務市場體量非?？捎^。BAT顯然也是看到了這一塊的巨大潛力。
杭州將出現“停車綜合體”
停車泊位供需矛盾，是杭州亟待破解的“城市病”之一。
據杭州車管所數據，目前的杭州主城區機動車保有量已接近130萬輛，這一數字還在不斷擴大；另一方面，到2016年底，杭州主城區累計建成的停車泊位總數約67萬個，停車泊位的缺口之大可想而知。
對此，近幾年杭州關于停車產業的政策紅利也在不斷推進，例如2014年4月出臺了《鼓勵和推進杭州市區公共停車場產業化發展的實施辦法》，提出“誰投資、誰受益”的原則，規定公共停車場投資單位可擁有產權、允許配建一定比例商業設施和廣告位、停車費可自主定價等。并且停車場建設將享有政府專項資金、建設資金補助、規費減免、發展專項資金等四項財政補助及稅費優惠，屬于政府扶持產業。
2014年12月10日，杭州試水了首個停車場地塊出讓，位于文暉大橋東側，最終以1668萬元總價成交，溢價264%。拿到該地塊的上海錦惠擁有完整產權，能自主定價，也可以進行融資來盤活資本。
據了解，該停車場規劃了7層約240個泊位，已在2016年初拿到土地產權證，并開工建設，預計將在今年10月投入使用。自此之后，越來越多的企業看好停車產業，開始涉足這一市場。
今年1月19日，下沙及慶春廣場西的停車場用地一經推出，爭奪激烈，最終分別溢價272.7%、155.4%，全被杭州市某停車產業股份公司收入囊中。
其公司副總經理表示：“我們打算做成‘停車綜合體’。例如慶春廣場西停車樓項目，共7層，其中地面一層為商業，面積有2000多m2，所以它不僅是一個停車場，還會有很多商業業態。在這個停車場里，除了停車服務，還會有汽車周邊商品售賣、汽車美容、保養、新能源充電等，為車主提供一站式服務?！?
該公司總經理還說，企業投資的停車場，在收費方面也會比政府投資項目有更多的靈活性，比如采取階梯式價格體系，收費標準隨停車時間逐級遞增，以價格調節方式緩解交通壓力。目前，停車場項目的整體規劃方案還在具體探討中，計劃于2018年動工，2019年完工投入使用。
高成本嚇退了小企業
值得注意的是，停車產業或許是一片有巨大潛力的藍海，但也并非沒有風險。
從地價成本上就可見一斑，下沙及慶春廣場西這兩宗停車場地塊，僅地價已分別達到7700萬元、1.95億元。這么高的門檻，嚇退了一些原本感興趣的企業，例如此前曾參拍的某房產昨天就沒有再露面。
同樣退出拿地的還有某外資停車場公司，該公司的一位項目經理表示：“停車畢竟是老百姓的基本需求，收費不能太貴，不能變成一件曲高和寡的事。所以這個地價成本，對外企來說，是不能理解的。另外，我們的資金實力也確實做不到拿地?！?
他表示，停車場用地跟房地產市場還是有本質不同，停車場對將來的預期側重于停車本身的收入，房地產市場則更側重于未來土地的增值，或者說房價的增值，而停車場雖然有產權，但也是整體產權，不能分割出售，即便出售也不能更改土地性質。
對此，他算了一筆賬，運營一個停車場，除了地價成本，還有基建成本，財務成本以及后期人工及設備維護等的管理成本。以慶春廣場西項目為例，總投資要接近3億元。
“如果僅以停車費收入來算，500個車位規模，每小時按10元收費，每個車位每天大概能做到7~8小時，若按8小時算，一年就是1440萬元，慶春廣場西項目收回成本要超過20年，所以這也就倒逼拿地的停車公司必須通過增加商業模式來突圍?！?
但他也表示：“杭州停車場產業有很大發展空間，即使不再參與拿地，也可以通過代運營，來切分這塊蛋糕?！?
此外，據了解，目前國內對于停車產業也在摸索階段，缺乏專業的團隊。國內大多物業的停車業務都包給物業公司。而在國外，專業的停車服務管理公司運營模式已較為成熟，可以提供的服務十分多樣。車主只需將鑰匙交給服務人員，無需自己找車位，甚至可以通過APP預約，享受停車、洗車、托運等一系列服務。
